עדכון, 30.9.2026: ימים אחרי הפרסום, רשות המסים חסמה את הגישה הפתוחה למערכת שממנה נאסף המאגר. הפרטים בפרק ואז הגיעה החסימה.
פתחתי את מאגר עסקאות המקרקעין של רשות המסים, מ-1998 ועד היום, לשימוש חופשי. תוך יומיים כבר נבנו עליו מחשבוני שווי, לוחות מחוונים, מחקר שוק, השוואות בין ערים ומנוע שמאתר דירות מתחת למחיר השוק.
העליתי לגרסאות לעם (נפתח בלשונית חדשה) את מאגר עסקאות הנדל"ן המלא: 3.844 מיליון עסקאות מאז ינואר 1998, מתוכן 2.23 מיליון דירות עם פרטים שונים כמו גוש, חלקה ותת-חלקה, תאריך, שווי מדווח, מהות העסקה, שטח, מספר חדרים ושנת בנייה. TheMarker (נפתח בלשונית חדשה) סיקר את הפרסום ביום ראשון, ובעקבותיו החלו לצוץ שימושים.
מידע שלא היה סודי, ובכל זאת היה סגור
המידע הזה מעולם לא היה אמור להיות חסוי. מחירי הנכסים, הכתובות והפרטים הנוספים מופיעים כבר שנים באתר של רשות המסים. אבל באתר של הרשות אי אפשר לשאול שאלה שיש לה יותר מ-150 תשובות: מעבר לזה, החיפוש פשוט נחסם. וגם כל ההשוואות הרחבות, בין ערים, בין שכונות, לאורך שנים, אינן אפשריות שם.
ב-2016 קיבלה הממשלה החלטה שמאגרי המידע שלה יהיו פתוחים כברירת מחדל, אלא אם יש סיבה ממשית שלא, כמו פגיעה בפרטיות או בביטחון. היעד היה פתיחה רחבה בתוך חמש שנים. זה לא קרה. המאגר הזה בפרט נבחר בגלל הביקוש: על אף מאגר לא קיבלתי כל כך הרבה פניות. יותר משנתיים ניסיתי לקדם את פתיחתו מול הנהלת רשות המסים, בשיחות לא פורמליות. התשובה הייתה שפרסום המאגר הוא דבר נורא ומאיים.
רשות המסים מסרה ל-TheMarker שהחלטת הממשלה אינה מתייחסת במפורש למאגר הנדל"ן, ושאין בה כדי לגבור על חובת הסודיות לפי סעיף 105(א) לחוק מיסוי מקרקעין ועל היבטי הפרטיות שעולים מתיקון 13 לחוק הגנת הפרטיות. אבל זה בדיוק העניין: המידע הזה כבר מתפרסם, לכל אחד, עסקה אחרי עסקה. מה שנשאר סגור הוא לא המידע, אלא היכולת לעבוד איתו.
הממשלה עוסקת כל היום ב-AI, ואני אומר: לא. אני רוצה את המידע כמה שיותר גולמי. אל תיגעו בו, אל תשחקו בו. אנחנו נשפוך אותו לאינטרנט, ואחרי זה הציבור יידע לעשות בו את השימוש המיטבי.
מה יש במאגר, ואיך קוראים אותו
- חיפוש וסינון לפי יישוב, גוש וחלקה, תאריך, מהות העסקה ושווי, ישירות באתר.
- הורדה של הנתונים, לעבודה בכל כלי.
- API לבניית מוצרים מעל המאגר, בלי לגרד שום אתר.
- שרת MCP שמחבר את המאגר ל-Claude ולעוזרי בינה מלאכותית אחרים, כך שאפשר לשאול עליו בשפה חופשית.
- כתובות: הכתובות והחיפוש לפי כתובת באים מהצלבה עם נדל"ן לעם (נפתח בלשונית חדשה), שמקשר כתובת לחלקה ועובד באופן חלקי בלבד.
המאגר מתפרסם כפי שהוא, ואני לא מתעלם מכך שיש בו בעיות. מבקר המדינה כתב עליו שני דוחות, ויש בו סיווגים חריגים, כפילויות ועסקאות פרויקטליות. שורה אחת יכולה להיות דירה אחת או בניין שלם, ולכן ממוצע מטעה וחציון עדיף. השוואה בין שנים או בין יישובים צריכה להיעשות בתוך אותה מהות עסקה. והשטח הוא שטח הנכס כולו, בעוד שהשווי משולם רק על החלק שנמכר, ולכן המאגר מציג גם מחיר למ"ר מנורמל לחלק הנמכר. אבל כשמפרסמים מאגר כמו שהוא, אפשר גם למצוא בו את מה שחורג מהנורמלי, ובמאגר שנשאר סגור, אף אחד לא מחפש.
השבוע הראשון: מי כבר רוכב עליו
הטענה שמידע פתוח מייצר ערך רק כשאחרים בונים עליו היא לא חדשה, כתבתי עליה כאן (נפתח בלשונית חדשה). אבל נדיר לראות אותה מתממשת בקצב כזה. בתוך יומיים מהפרסום, בלי שום תיאום איתי, עלו לפחות שבעה פרויקטים עצמאיים שמבוססים על המאגר:
- שווי אמת (נפתח בלשונית חדשה): הערכת שווי לדירה לפי כתובת, שמשלבת את עסקאות רשות המסים עם מאגר התכניות של מינהל התכנון, מתחמי התחדשות עירונית ונתוני הלמ"ס, הכול דרך הממשק של גרסאות לעם. היוצרים גם בדקו את עצמם: טעות חציונית של 8.6% מול 108 מכירות אמיתיות.
- הערכת שווי לפי עסקאות שנסגרו (נפתח בלשונית חדשה): עוד מחשבון שווי, שמדגיש שהוא עובד לפי מחירי עסקאות שנסגרו בפועל ולא לפי מחירי בקשה.
- קנה מידה (נפתח בלשונית חדשה): "איזו דירה אפשר לקנות בשלושה מיליון שקל?" אותו תקציב, ושטח שונה בכל עיר. מגמות שנתיות, מחיר חציוני למ"ר מנורמל לחלק הנמכר, והשוואה בין ערים. היוצר אפילו בדק עשר חלקות ומצא פערים בין שני אתרים ממשלתיים.
- Numbers Guys (נפתח בלשונית חדשה): כלי ויזואליזציה לעסקאות מגורים, עם סינון לפי שנה, מחיר, שטח, חדרים, קומה וגיל הבניין, והשוואה ודירוג של שכונות וערים. הוא נבנה במקור על המאגר החלקי שפרסמנו ב"מידע לעם", ועכשיו שילב גם את נתוני רשות המסים, שמאפשרים לעקוב אחרי מכירות חוזרות של אותו נכס לאורך זמן.
- שוקשוק (נפתח בלשונית חדשה): לוח מודעות שמשווה את מחיר הבקשה של כל דירה למכירה לעסקאות אמיתיות דומות בשכונה, ומסמן "מציאות": דירות שמוצעות מתחת למה שנמכרו בפועל דירות דומות. זה בדיוק מה שתיארתי בכתבה: כשהמתווך אומר לך מה מחיר הדירה, אתה לוחץ ומקבל את המחירים האמיתיים באזור.
- קרנף אנליסט (נפתח בלשונית חדשה): מחקר שוק הדיור ברמת העיר. בדיקת מחיר לכתובת מול עסקאות אמת באותו רחוב, ערים "חמות", דירוג העליות והירידות במחירי יד שנייה, פרמיית הדירות החדשות, ועשרות תובנות שמחושבות אוטומטית ממאגר העסקאות ומוצלבות עם נתוני הלמ"ס והאוצר.
- nadlan (נפתח בלשונית חדשה): קוד פתוח ב-GitHub, כלי ל-Claude שמקבל בקשה בשפה חופשית, פונה לשרתי ה-MCP של גרסאות לעם, ומחזיר דוח HTML עם מפת גושים וחלקות, גרפים וטבלה לייצוא.
שימו לב מה יש כאן: שלושה מחשבוני שווי בגישות שונות, כלי השוואה, פלטפורמת מחקר שוק, לוח מודעות וכלי AI. אף אחד מהם לא היה אפשרי כשהחיפוש נחסם אחרי 150 תוצאות. ואף אחד מהם לא היה מתוכנן על ידי משרד ממשלתי. זה הערך של מאגר פתוח, והוא התחיל להיווצר תוך ימים.
בניתם משהו מעל המאגר? אפליקציה, דוח, מחקר, כתבה? ספרו לי (נפתח בלשונית חדשה) ואוסיף אותו לרשימה.
ואז הגיעה החסימה
יומיים אחרי הכתבה ב-TheMarker, רשות המסים סגרה את הכניסה הפתוחה (נפתח בלשונית חדשה) למערכת "מאגר מידע נדל"ן" שלה. מי שנכנס אליה מופנה עכשיו לעמוד "כניסה לשירותי הדיגיטל של רשות המסים", ונדרש להזין מספר זהות וקוד משתמש קבוע. המשמעות המעשית: אי אפשר להמשיך לעדכן את המאגר הפתוח. מה שכבר נאסף, 3.84 מיליון עסקאות עד אמצע ספטמבר 2026, נשאר פתוח בגרסאות לעם.
הרשות מסרה ל-TheMarker שהיא לא חסמה את הגישה למידע, אלא מאפשרת רק "גישה אנושית, לאחר הזדהות", כדי למנוע הפרעה לשירות מצד כלי בינה מלאכותית. כלומר: המידע ציבורי, בתנאי שקוראים אותו עסקה אחרי עסקה. זו בדיוק המגבלה שבה פתחתי את הפוסט הזה.
את ההסבר הזה בדק רן בר-זיק ב-TheMarker (נפתח בלשונית חדשה). הוא עבר על הקוד ששימש לאיסוף המידע מאתר הרשות, ומצא שלטענה על "מתקפות AI" אין בסיס, ושהקוד הזה לא יכול לגרום להפרעה באתר. כלומר, המכשולים והאימות הדו-שלבי שהרשות הציבה בכניסה למאגר נשענים על הסבר שלא עומד בבדיקה.
ב-6.10.2026 התייחס לראשונה מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', לחסימה. לפי TheMarker (נפתח בלשונית חדשה), הוא אמר שהיקף ההורדות יצר עומס כבד שעלול היה להשבית חלק ממערכות הרשות, ושהצעד שננקט הוא "שלב ביניים בלבד שנועד למנוע תקלות וקריסת מערכות". לדבריו, עדיין לא התקבלה החלטה עקרונית לסגור את האפשרות לשימוש רחב יותר במידע: הרשות בוחנת אם נדרש שינוי מדיניות כולל, ואם הדבר מצריך התערבות בחקיקה, ותכריע בשבועות הקרובים.
במקום להתיישר עם החלטת הממשלה מ-2016 ולהבין שהעולם השתנה, רשות המסים בוחרת היום לנסות ולחסום עוד יותר את הציבור משימוש במידע ששייך לו לפי חוק. המידע הציבורי לא שייך לרשות המסים, היא מחזיקה בו בנאמנות עבור הציבור. אחרי שראינו בתוך ימים כמה שימושים, כלים ויוזמות נוצרו ברגע שהמידע נפתח, התשובה של הרשות צריכה להיות לפתוח אותו בצורה טובה ורחבה יותר, לא לנסות לחסום אותי.
אתר הנדל"ן הממשלתי השני, nadlan.gov.il, עדיין פתוח בלי הזדהות. אבל כפי שגלובס (נפתח בלשונית חדשה) דיווח, שני האתרים לא מציגים את אותו מידע: בבדיקה שערכנו על עשר חלקות אקראיות, שבע עסקאות שמופיעות במאגר רשות המסים לא מופיעות באתר הנדל"ן הממשלתי, וגם בעסקאות שמופיעות בשניהם יש סכומים שונים. מה שנשאר פתוח הוא מידע חלקי.
ובינתיים, המאגר כבר עושה את מה שמאגר פתוח אמור לעשות. עיתונאים התחילו לעבוד איתו: זמן ישראל (נפתח בלשונית חדשה) ניתח באמצעותו את הפער בין מחירי הדירות להון העצמי של הקונים, ו-ice (נפתח בלשונית חדשה) בחן את שוק הדיור בתל אביב, שבו מספר העסקאות יורד והמחיר החציוני עולה.
ב-ice המשיכו: ניתוח של מחירי הדירות בשש השנים האחרונות (נפתח בלשונית חדשה) לפי נתוני המאגר מצא שהמחיר החציוני עלה מ-1.295 מיליון שקל ב-2020 ל-1.77 מיליון ב-2026, בזמן שמספר העסקאות צונח. וטור על מצעי המפלגות בנושא הדיור (נפתח בלשונית חדשה) מתח ביקורת על רשות המסים, שחוסמת את הגישה לנתונים האלה בטענה שכלי AI מפריעים לאתר.
על החסימה דיברתי גם ב"האינטרסנטים" (נפתח בלשונית חדשה), הפודקאסט של TheMarker עם איתן אבריאל וסמי פרץ, בפרק "חסימת מאגר עסקאות הנדל"ן: כך נראית הרשלנות של רשות המסים". אפשר להאזין גם בספוטיפיי (נפתח בלשונית חדשה) ובאפל פודקאסטים (נפתח בלשונית חדשה).
אעדכן כאן מה הלאה.